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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区房按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变成了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我们目前住北苑家园的清友园2居室，武汉光谷那边还有一套新房，马上满二。想改善一下居住条件。老大高中，老二过几年上小学，如果卖掉现在的两套房子加上存款，能有1000万资金。我们工作地点在望京附近。有中介给推荐了顺义中央别墅区的中海首开.湖光玖里和和光瑞府的洋房大平层（150平的四房）。我们的目标是改善居住环境兼顾孩子上学并能稳定保值。请问博学的京总，这两个楼盘从价格 质量 房型 周围配套 出行 生活体验等方方面面能满足我们的需求吗？现在是入手新房的好时机吗？卖掉现在的北苑家园的房子和武汉的房子再买顺义的中央别墅区的洋房大平层是好的决策吗？感谢回复！
A:回答:您好，原则上围绕几大核心位置买一套房投资都是可行的，只是您选择什么样的产品背后的效率不同，中海首开和和光瑞府这两个盘属于刚需中的高端改善，本质还属于工薪类的盘，中央别墅区的主打盘是别墅，如果是后沙峪板块500平-800平的独栋长期价值比较牢靠，如果入手价很笋短期就能获利，这种低密度具有稀缺性的产品越往后越吃香，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;
但中海和光这两个盘在终改盘里面连个入门都算不上，1000-1500这个价格买后沙峪我已经劝退很多，要么把总价控制在六七百买个刚需吃望京的溢出，要么压缩面积回市区，如果想布局到这里总价至少要提到2500往上才能买个入门，如果你们确实需要密度低的改善盘可以去淘淘孙河的北京院子，加上杠杠在你们的预算内，北京院子平层属于孙河的入门，你用北苑家园和武汉换筹方向上没问题，需要调整新的选筹目标，建议您认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:您好，现住海淀西山锦绣府两居，锦绣府属于限竞房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值540万，上海有一套公司分的公租房，60平120万，香河有一套房，180买的现在70万，卖了还得倒贴。最近看了您的文章，想把资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级一下，然后27年再把锦绣府和新换的这套房一起卖了换一套您说的霸盘。
方案二：两套分别置换，23年卖了通州富力金禧换一套纯投资，27年卖了锦绣府升级一套自住➕保值。不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想好怎么升级，是在通州升级三居长期投资，还是在您说的望京 清河 新北苑 亦庄等区域换一套两居？考虑二套贷不了多少款，预算900左右，谢谢
A:回答:您好，你应该把上海的公租房脱手，香河的等这一波如果能溢过去，能回调一些差不多也要出掉，富力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通州配套最优的一个商圈，距离运河产业中心距离还可，肯定是被第一波辐射到的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太多行情，如果想中短期获利从金禧换到市区效率要高很多，900左右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华纺易城2居，个别3居1000往下需要淘，选筹上建议你参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
买入后27年等价格上涨提前结清贷重新做抵押，把西山锦绣脱手变现加仓，现有房产不动，这几个盘持10年往上问题不大，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如果富力金禧这次置换可以把总价提到1200左右，多增加300贷款选望京的融科三期2居效率为最优，你二套可以不用按照常规操作，具体查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我们在橡树湾三年前买一套70的下两居。现在想把朝阳自住的一套大三居公房（红庙邻四环边）出掉估计到手1050，然后把深圳南山老破小三居也出掉估计500～550，然后两套的现金在其他更优质区域买入一套三房或着四房自住。看了您的精华帖受益良多，我们现在买房不考虑学区和上班远近，也不太考虑贷款，现在有几点请教您：
1）保留橡树湾小两居，全款1400，买在朝青还是望京？朝青可以买到华纺易城四居，望京只能买三居。或者亦庄金茂府，不过也只能买三居。您觉得金茂悦南区北区怎么样？和朝青四居或者望京三居比？2）有考虑过海淀西北旺和马连洼，不过看您的之前问答不太推荐。如果买清河三居需要把小两居也卖了，多出来的钱再买房吗？您觉得我们现在的资金怎么配置房产最合适呢？谢谢您！
A:回答:您好，1400买望京的胜率会大一些，不是说亦庄的金茂不好，这种豪宅盘的兑现周期需要很长时间，如果没有很大的市场推动，这种区域可能会出现贵跌贱涨的现象。华纺属于朝青中间的产品线，1400放这个盘有点错配，不是很严重，中规中矩，马连洼的成长过程比较慢，橡树湾是哪个位置的？如果跑的慢可以考虑在本次置换中脱手，其次你要考虑加杠杠，1400的本金可加杠杠到2套的或者一套望京的大四居，望京这种地段价值房价很牢靠，不用担心被套或者横盘，涨幅靠的是选筹，赚钱靠的是杠杠，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、07#巧用杠杆，贷款的利用;祝顺利！
Q:提问:京总，你好，关注京房会有一段时间了，也非常仔细阅读了星球的部分精华文章。因为最近房价有回暖迹象，同时担心人口红利的长期影响，我正在思考是否在年底或什么时候出售一套房产。具体房产均在海淀区，分配为：1. 自住在翠微路附近颐源居小区，168平，价格在1900左右。学区房，翠微小学，孩子还未结婚，不知是否有必要考虑这一因素。
2. 四季青附近四季香山小区，出租，无产权，一层171平，地下86平，有40平院子. 因为开发商把计划中的绿化带改为了住宅，这个小区内有的房子没有房产证，销售价格比正常房源低不少，大概价格可能在1600左右，不确定。3. 牡丹园金尚嘉园，出租，塔楼，西南方向，一层，114平，价格在1500左右。
Q1: 因为没有投资渠道，可否再等几年出售，看看房价是否还能继续上涨，毕竟上涨收益会大于房租或者理财收益。但是担心坐电梯，错过高点。Q2. 如果选择卖一套房，卖掉哪套比较合适。个人选择金尚嘉园，虽然地理位置很好，租售比也不错，但是一家人住不下。Q3. 如果不是合适卖房时间，是否需要置换到其他更具升值的区域，获得更大收益。西城、朝阳还是海淀可以考虑？个人喜欢150+以上的，可自住也可出租。
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理、08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策;1、北京的优质板块价格一直上涨是大概率事件，即便是下跌也是上涨过后的自然回调，假如这轮行情普遍上涨30，价量到达顶峰时会出现一个冷静期，这个冷静期大家出手会相对谨慎一些，这个期间就会出现价格回调，这些核心位置的商品房交易量活跃，反应也是最敏锐的，这些房子大多是厚产资产配置的工具，其涨跌和人口、政策都没什么太多关系，涨30回落5-10属于正常，偏远地区的刚需盘和城市的中高收入群体的多少有关系，如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员，这类房子的保值性也会随之减弱，其次租售比是在房价不涨的前提下，作为一种理财对比的计算方式，房价一旦上涨，租售比就失去意义了。
2、如果你们计划只出一套，我建议是四季香山，没有产权的房子实际上是不受法律保护的，这种大面积的房子大家关注更多的是财产的保值与升值，其次才是房子本身的使用价值，即便未来升值此类房屋也不太好兑现，金融属性彻底全差，综合价值比较弱，其次你们缺乏优质的大盘，持仓面积还可，但这些房子大多都在区域的第三梯队后面，反应速度也都是后知后觉的，颐源居金尚嘉园都属于二类商圈二类盘，尤其是颐源居，这么大面积在这个地方很资源错配，效率很差，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)对比其他区同等价位楼盘详细行情;其次你不用考虑学区问题，孩子上学还早有足够的准备空间，如果选筹的目标是西城和海淀，这个价位对应的学校也要比翠微好很多。
我给你2个方案，一种是出一套四季香山+金尚嘉园，对应换筹的区域可以看一下海淀的万柳区域碧水云天，光大水墨风景，西城金融街西城晶华，这两个区域的学区都是重点，且地段楼盘价值大于学区价值，可忽略学区溢价的问题。第二种是+换筹颐源居，颐源居换筹到头部商圈头部盘，可以选在朝阳，总价1500-2000之间。这样你们3套压缩为2套，持有的全是大盘，每一轮行情都能吃透，如果还有房票的情况下再考虑第三套，全动为效率最优的方案，祝顺利！
Q:提问:您好，京总！一直关注您的文章，特请教。目前持有一套朝阳北苑家园茉藜园的三居700+和朝阳科学园南里的两居500+，这两套都在出租中，目前在海淀白石桥附近工作，自住海淀苏州街一套小两居，是八一的学区，目前二娃出生不够住了，于是又在同小区租了个一居室。目前很想置换。想咨询
1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两套卖掉，在苏州街附近改善的话，周边学区溢出价格也比较高，1200+似乎找不到比较好的盘，是否要扩大选筹范围，周边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的，所有资金都集中在房子上，会不会风险比较高？4、如果继续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用非要在苏州街选择，按京总的思路在什么地方选一套比较好的投资加保值的比较好的品质的小区呢？
A:回答:您好，1、茉藜园和科学院南里这两个盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那种，只是成长比较慢，如果有条件的话建议是做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，成长环境很差，价格天花板相对也比较低，拔高的全是学区，往东基本都是老旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有的苏州街房子涨幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并，
你可以关注万柳的光大花园这个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加400的杠杠，这个盘性价比很高，并且位置很好，虽然有部分学区溢价，但不影响这个盘的综合价值，万柳的资源一直是海淀最强的，地段也很好，旁边的怡秀园94年的盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧的康桥水郡，120平左右的小三居价格在2000出头需要淘，这种户型出房率比较低，这个盘属于万柳的品质改善盘，光大和康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近的2个盘了。关于风险只要选筹正确可以忽略，过去是因为只要有行情全市都能渗透，只要位置别太差，都能跟着涨，现在的行情都是一批一批涨，涨价的都是点对点板块，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。
3、如果加不了杠杠，苏州街不动的情况下，1200做布局我建议是到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全是老旧盘且价格高面积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域资源比着东西海不差，围绕国贸望京两大产业区选大方向不会出问题，你可以关注下朝青的华纺易城，青年汇，望京的澳洲康都，首开知语，建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝顺利！
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